Los derechos reales surgieron no sistemáticamente, sino empíricamente, de acuerdo con las necesidades socioeconómicas, y lo que los caracterizó fue que se les fue concediendo una actio in rem – vindicatio – con una progresiva extensión erga omnes, que en los comienzos sólo se concebía para el dominio o propiedad. Los primeros de esos derechos fueron las servidumbres rústicas, luego las urbanas. Después siguieron el usufructo y el uso, los derechos de habitatio y operae servorum, etc. Del derecho honorario se originará la enfiteusis, como así también las superficies. También de origen honorario, tomarán cuerpo los derechos reales de prenda e hipoteca, consideradas como de garantía.
Las expresiones ius in rem – ius in personam no aparecen en los textos romanos. Se encuentran por primera vez en el Brachilogus iuris civilis o Corpus legum, redactado entre los siglos X y XII. Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos concluyeron que los derechos protegidos por las actiones in rem y por las actiones in personam eran los ius in rem y los ius in personam, respectivamente. Por lo antes mencionado, se puede decir, que es muy interesante la división que en la antigüedad la sociedad romana supo fundar, abarcando un gran número de géneros que pudieran existir, es razonable la necesidad de la existencia de aquellas cosas en las que recaiga la autoridad de un propietario para el mejor desarrollo de este, y encontrar la correcta función de cada una de estas cosas.
Derecho Real
Gillermo, A. (2006). Lo define como “Un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi”.
Es decir, fue creado para que existiera una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa entendiéndose por esta un bien o todo objeto del mundo exterior que pueda originar una utilidad al hombre, de modo que el individuo pueda sacar algún provecho del objeto sin que tengan que intervenir otros.
Definición según otros Autores:
- Edmundo Gatti: esta constituido por las cosas y por los hechos voluntarios lícitos y posibles, que consisten en la entrega de una cosa.
- Francesco Messineo: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente son de orden público.
- Jorge Alterini: Es un poder jurídico de una persona sobre una cosa, reglado por ley en virtud del cual se puede obtener de ellas todas o algunas de sus utilidades.
Importancia
El derecho real es
uno de los pilares fundamentales del derecho civil, su importancia radica en
que por este se regulan, en general, todas las relaciones entre las personas y
cosas para su atribución, aprovechamiento y circulación de estos bienes para
aumentar la riqueza y mantener la paz social, siguiendo principios de respeto
por la libertad y tutela de la seguridad jurídica.
Derechos Reales en Venezuela
- La Propiedad (Art. 545 al 550 C.C.).
- El Usufructo (Art. 583 al 623 C.C.).
- El Uso (Art. 624 al 631 C.C.).
- La Habitación (Art. 625 al 631 C.C.).
- La Servidumbre (Art. 709 C.C.).
- La Enfiteusis (Art. 1565, 1572 y 1881 C.C.).
- El Hogar (Art. 632 C.C.).
- La Hipoteca (Art. 1877 C.C.).
- La Prenda (Art. 1837 C.C.).
- La Anticresis (Art. 1855 C.C.).
- El Retracto (Art. 1534 al 1538 y 1546 C.C.).
- La Posesión (Art. 771 C.C.).
Características de los Derechos Reales
11-. Es
de contenido patrimonial, debido a que son valorables en dinero.
2-. Se
ubican dentro de los derechos absolutos, ya que pueden hacerse valer frente a
todos (erga omnes).
3. Son
relativos en el sentido de que sólo pueden ejercerse frente a una o más
personas determinadas, en particular, para exigir de ellas una determinada
prestación de dar, hacer o no hacer.
4. Conceden
a sus titulares un señorío o poder directo e inmediato sobre una cosa en el
sentido de que sus titulares no requieren jurídicamente de la intervención o
mediación de otra persona para ejercerlo.
5. Están
considerados derechos in re (un derecho en la cosa o sobre la cosa.
6. Tienen
por objeto cosas determinadas, específicas o cuerpos ciertos y presentes.
7. Es
un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy día se reconocen más límites
a favor de la sociedad.
8. Es
un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un
vínculo entre dos personas.
9. Se
rigen por el principio de legalidad,
pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley.
Es aquel que asiste a un
determinado sujeto para que pueda prorrogar la posesión sobre una cosa, con
finalidad de garantía, es decir el mismo, es una medida especial de garantía
concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de
conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les
satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma. Este derecho aparece
limitado en nuestro Derecho a los casos del poseedor de buena fe para asegurar
el reintegro de los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa (art. 453
C.C.), al usufructuario para asegurarle el cobro de los desembolsos que deben
serle reintegrados por el nudo propietario al extinguirse el usufructo (art.
522 C.C.), al mandatario, sobre las cosas objeto de mandato, para asegurar el
pago de lo que se le adeude (art. 1.730 C.C.), al que hizo una obra en cosa
mueble, sobre ella, hasta que se le pague (art. 1.600 C.C.), al depositario,
hasta que le sean pagadas las cantidades que le reconoce la ley (art. 1.780
C.C.) y al acreedor pignoraticio, sobre la cosa dada en prenda, si hay otro
crédito a su favor, aunque éste no esté asegurado con la prenda (art. 1.866
C.C.).
Es un derecho que surge
del contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un
contrato de venta. El derecho de opción de compra por su naturaleza jurídica es
considerado por algunos autores un derecho personal debido a la existencia de
la sola promesa por ambas partes, y en contraposición otros juristas son del
criterio que al establecerse la promesa de venta desde que ya haya
consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, es válido como venta y
por ende, se puede encuadrar bajo los derechos reales.
El tanteo es un derecho
real de que la facultad para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando
el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene
limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre la cosa a
quien quiera. Este derecho solo está contemplado en ciertas leyes especiales
como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos
pero no se incluye en el código civil.
El
retracto, al contrario que el tanteo que opera antes de la enajenación proyectada,
permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero
adquiriente. Concretamente el código civil lo define así en su artículo 1521 “El
retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en el lugar de que adquiere una cosa por compra o dación
de pago”. Se puede definir, como el modo de ejercer la resolución de un
contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su
fuente en el contrato o directamente en la ley.
Es
el relación jurídica entre dos personas; donde se le confieren a su titular el
derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los
mismos, son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene
autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin
embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de
derechos personales. Se mencionan como supuestos de derechos reales in
faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al
aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado
del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. Se puede decir entonces
que, se entiende que son aquellos en que los terceros se encuentran obligados
no sólo a soportar, sino a un hacer a favor del titular del derecho.
Derechos de Crédito
Son también llamados derechos obligacionales, y es la facultad en virtud de la cual, una persona, llamada acreedor puede exigir de otra, denominada deudor, un hecho, una abstención o la entrega de una cosa.
Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)
Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado. Por ello, el derecho real puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.
Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).
Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.
Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.
Ubicación
Puede ubicarse dentro de la clasificación de los
derechos subjetivos, y a su vez están ubicados dentro de los derechos relativos
y absolutos, bien por su valoración económica y su poder de hacerse valer
frente a terceros inclusive.
Teorías
Teoría
Clásica:
Se basa en la ideología
de que existe una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa. Al
respecto Aguilar José (1.999) señala que, esta teoría se objeta debido a “que
el Derecho sólo regula la conducta de las personas y que, por lo tanto, las
relaciones jurídicas nacidas de todos los derechos subjetivos son
necesariamente relaciones entre personas, de las cuales una o más serán sujetos
activos y otra o más, sujetos pasivos”.
Teoría
Obligacionista:
Esta se opone a la teoría
clásica y sustenta según Kunmerow Gert (2001) que “la relación jurídica es
concebible sólo a través de la conexión de dos o más sujetos de derecho, ya que
la misma implica la facultad integrada en el sujeto activo para exigir al
sujeto pasivo (obligado) una determinada conducta. Esta teoría a su vez es
criticada especialmente en el sentido de que tiende a confundir el concepto
deber con el de obligación, siendo este último la alusión específica de un
pasivo; debido a que se enfoca especialmente en el aspecto negativo deja a un
lado la existencia de la cosa, la cual es el contenido sustancial de un derecho
real.
Teoría Armónica:
Fusiona
lo mas relevante de la teoría clásica y la teoría obligacionista, tomando en
cuenta que los derechos reales están compuestos por dos elementos importantes,
uno estático concerniente a la relación del sujeto con la cosa, y un elemento
dinámico compuesto por la obligación en sí misma; es decir, que consiste en la
relación entre el titular y la cosa, aunado a la sanción o garantía del derecho
y que consiste en el deber jurídico de contenido negativo que tienen todas las demás
personas de no interferir en esa relación directa entre el titular del derecho
y la correspondiente cosa.
Derechos
Reales Discutidos
Existen además de
aquellos derechos que puedan tenerse y constituirse sobre los bienes por los
modos habituales, otros derechos que alimentan el debate de los estudiosos del
tema por considerar que confluyen dentro de su estructura, características de
derechos personales y reales. Tales son:
el derecho arrendaticio, el derecho de retención, el derecho de opción de
compra, el derecho de tanteo, el derecho de retracto, los derechos reales in
faciendo y las obligaciones propter rem, entre otros.
Derecho de Retención
Es aquel que asiste a un
determinado sujeto para que pueda prorrogar la posesión sobre una cosa, con
finalidad de garantía, es decir el mismo, es una medida especial de garantía
concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de
conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les
satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma. Este derecho aparece
limitado en nuestro Derecho a los casos del poseedor de buena fe para asegurar
el reintegro de los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa (art. 453
C.C.), al usufructuario para asegurarle el cobro de los desembolsos que deben
serle reintegrados por el nudo propietario al extinguirse el usufructo (art.
522 C.C.), al mandatario, sobre las cosas objeto de mandato, para asegurar el
pago de lo que se le adeude (art. 1.730 C.C.), al que hizo una obra en cosa
mueble, sobre ella, hasta que se le pague (art. 1.600 C.C.), al depositario,
hasta que le sean pagadas las cantidades que le reconoce la ley (art. 1.780
C.C.) y al acreedor pignoraticio, sobre la cosa dada en prenda, si hay otro
crédito a su favor, aunque éste no esté asegurado con la prenda (art. 1.866
C.C.).
Derecho de Opción de Compra
Es un derecho que surge
del contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un
contrato de venta. El derecho de opción de compra por su naturaleza jurídica es
considerado por algunos autores un derecho personal debido a la existencia de
la sola promesa por ambas partes, y en contraposición otros juristas son del
criterio que al establecerse la promesa de venta desde que ya haya
consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, es válido como venta y
por ende, se puede encuadrar bajo los derechos reales.
Derechos de tanteo
El tanteo es un derecho
real de que la facultad para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando
el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene
limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre la cosa a
quien quiera. Este derecho solo está contemplado en ciertas leyes especiales
como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos
pero no se incluye en el código civil.
Derecho de Retracto
El
retracto, al contrario que el tanteo que opera antes de la enajenación proyectada,
permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero
adquiriente. Concretamente el código civil lo define así en su artículo 1521 “El
retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en el lugar de que adquiere una cosa por compra o dación
de pago”. Se puede definir, como el modo de ejercer la resolución de un
contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su
fuente en el contrato o directamente en la ley.
Se
puede considerar un derecho real debido a que si el vendedor no ejerce el
derecho de retracto dentro del término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho. Como por ejemplo si el propietario de
una vivienda tiene un arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho de
tanteo, pero el precio por el que le dice que va a vender el inmueble no le convence
a este, y finalmente se entera de que va a venderlo a un tercero a un precio
inferior, hay podrá el inquilino ejercer su derecho de retracto. El retracto para el código civil procederá únicamente
en los casos de venta y dación en pago, pero la doctrina mayoritaria entiende
que por venta hay que entender enajenación en general, incluyendo así los
supuestos de venta, donación, permuta, etc.
Derecho in faciendo
Es
el relación jurídica entre dos personas; donde se le confieren a su titular el
derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los
mismos, son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene
autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin
embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de
derechos personales. Se mencionan como supuestos de derechos reales in
faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al
aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado
del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. Se puede decir entonces
que, se entiende que son aquellos en que los terceros se encuentran obligados
no sólo a soportar, sino a un hacer a favor del titular del derecho.
Obligaciones Proter Rem
Son aquellas en que el
obligado no está determinado sino por su relación con la cosa. Por lo cual, son
considerados una subespecie de la categoría ob rem, es decir, aquel derecho u
obligación que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que está
gravado con él mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo,
como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal
y como obligación propter rem la de contribuir a los gastos comunes.
Derechos de Crédito
Son también llamados derechos obligacionales, y es la facultad en virtud de la cual, una persona, llamada acreedor puede exigir de otra, denominada deudor, un hecho, una abstención o la entrega de una cosa.
Diferencias
Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)
Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado. Por ello, el derecho real puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.
Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).
Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.
Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.
gracias por el aporte me sirve para el trabajo mongrafico
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